Durante 2025, el sector inmobiliario en Colombia ha comenzado a mostrar señales claras de recuperación después de años de ajuste frente a tasas de interés altas, inflación y menor acceso al crédito. Hasta septiembre, varias cifras y hechos permiten afirmar que el mercado está en una fase de reactivación, aunque con retos por delante.
Lo más destacado a septiembre de 2025: logros y avances
- Gran reimpulso de las ventas de vivienda nueva
- En el primer semestre de 2025, las ventas de vivienda nueva ascendieron a 138.662 unidades, frente a 100.075 en el mismo periodo del año anterior: un crecimiento del 38,6 %
- Según informes de Ciencuadras, para 2025 las ventas de vivienda nueva crecieron un 47,5 % en unidades y 44 % en valor, frente al mismo periodo de 2024. Esa cifra incorpora tanto vivienda de interés social (VIS) como no VIS
- En ese informe, se destaca que el segmento VIS lideró el crecimiento, aunque también hubo avances en vivienda no VIS
- El impulso es notable especialmente en ciudades como el Valle de Aburrá (Medellín), donde en el primer semestre el mercado inmobiliario creció 37 % en operaciones inmobiliarias con respecto al mismo periodo del 2024, según La Lonja del Valle de Aburrá
Estas cifras indican que muchas familias han vuelto a confiar en comprar, bajo mejores condiciones de crédito y apoyo institucional.
- Recuperación del crédito y tasas hipotecarias más favorables
- En 2025 se han observado reducciones en las tasas hipotecarias de hasta 3,8 puntos porcentuales, lo que alivia la carga de endeudamiento para los compradores
- Aunque las tasas siguen siendo elevadas en comparación con niveles históricos, esa moderación ha contribuido a reactivar la demanda de vivienda
- En el contexto macroeconómico, el Banco de la República ha mantenido la tasa de interés de referencia en 9,25 % para septiembre de 2025, una decisión de política monetaria cautelosa frente a presiones inflacionarias
- Licencias de construcción y reactivación de nuevos proyectos
- El informe de BBVA Research indica que las licencias de construcción han crecido, lo que sugiere que los desarrolladores ya están respondiendo al aumento de demanda
- Existe una mayor correlación entre oferta y demanda, con menores riesgos de acumulación excesiva de inventarios, aunque el stock no vendido sigue siendo heterogéneo según regiones
- En el segmento de vivienda nueva, se observa que un porcentaje significativo del metraje vendido está en modo de preventa, lo cual permite a los compradores planear con anticipación
- Tendencias de valorización y disparidades regionales
- En general, los precios de vivienda nueva han incrementado, pero por debajo del ritmo de la inflación en muchas ciudades
- Sin embargo, algunas ciudades como Cali y Medellín muestran valorizaciones por encima del promedio nacional, mientras que Bogotá y su entorno se mantienen un poco rezagados
- En cuanto al mercado de alquileres, los precios crecieron más rápido que el IPC: por ejemplo, en enero de 2025 se registró un aumento del 7,16 % en los costos de alquiler, frente a una inflación menor
- Deficiencias estructurales y rol del déficit habitacional
- El informe Situación Inmobiliaria de BBVA señala que Colombia enfrenta un déficit habitacional más cualitativo que cuantitativo
- Las condiciones de ingresos, tamaño promedio de los hogares (2,9 personas), y las brechas de acceso a crédito hacen que muchas familias opten por segmentos más asequibles
- En muchas zonas, los inventarios de vivienda VIS siguen siendo elevados, lo que genera presión sobre la oferta en ese segmento
- Nuevos actores e inversión extranjera / remesas
- Se ha documentado que colombianos que residen en el exterior están impulsando la compra de vivienda nueva en 2025, siendo un factor adicional de demanda
- Además, algunos inversionistas han puesto atención en activos de logística, oficinas y multifamily, anticipando que esos segmentos serán los más dinámicos en términos de ocupación y retorno
Retos persistentes y puntos de atención
Aunque los logros hasta septiembre de 2025 son relevantes, el sector inmobiliario colombiano aún enfrenta desafíos considerables:
- Tasas de interés aún elevadas: aunque han bajado, siguen siendo altas comparadas con épocas anteriores, lo que limita la capacidad de endeudamiento de muchas familias
- Inflación persistente: la inflación sigue presionando costos de construcción, insumos, transporte y servicios, lo que incrementa los costos de los proyectos. Además, de acuerdo con una encuesta, la inflación de septiembre se estimó en 0,23 % mensual, lo que mantiene una dinámica de precios al alza
- Diferencias regionales: no todas las regiones experimentan la misma reactivación. Ciudades secundarias o intermedias aún tienen dificultades para atraer inversión o tener acceso a crédito
- Stock VIS elevado: el inventario de viviendas de interés social sin vender es alto en muchas ciudades, lo que podría generar un desequilibrio en ese segmento si no se ajusta la oferta
- Riesgo crediticio y morosidad: el informe de Estabilidad Financiera del Banco de la República advierte riesgos en la cartera de crédito del sector inmobiliario, tanto residencial como no residencial
- Accesibilidad de precios: en varias ciudades, la vivienda nueva ha subido su precio, dificultando el acceso para sectores medios o bajos
- Presión macroeconómica: el contexto de la deuda pública, la regla fiscal y la estabilidad macro influye directamente en las tasas de interés y las políticas que afectan al sector
Oportunidades emergentes y recomendaciones
Para actores del sector (desarrolladores, inversionistas, promotores, entidades gubernamentales) estas son algunas de las oportunidades y recomendaciones que surgen de lo logrado hasta septiembre 2025:
- Apostar por vivienda no VIS y segmentos intermedios
La demanda en vivienda de estratos medios está ganando tracción. Las unidades no VIS con buenos diseños, ubicaciones estratégicas y financiamiento atractivo tienen espacio de crecimiento.
- Diversificación hacia activos logísticos, oficinas y multifamily
Los indicadores muestran que estos segmentos serán los más dinámicos en ocupación e inversión en los próximos meses.
- Alianzas público-privadas y esquemas de subsidios
Para descongestionar el stock VIS y estimular nuevas construcciones, los incentivos gubernamentales o alianzas pueden acelerar la salida de inventario y mejorar el balance del mercado.
- Uso de preventas y financiamiento híbrido
La modalidad de preventa ayuda a planear mejor los flujos de caja y dar garantías a compradores. El 47,6 % del metraje vendido en ciertos mercados se ha hecho en preventa.
- Tecnología e innovación (PropTech)
Herramientas digitales, realidad virtual, automatización en procesos de permisos y gestión de propiedades pueden reducir costos y mejorar la experiencia del cliente.
- Gestión del riesgo crediticio
Mantener una vigilancia estrecha de los niveles de mora, diversificación de cartera y análisis de la capacidad financiera de los compradores serán críticos.
- Consolidar mercados regionales
Buscar equilibrar el crecimiento más allá de las grandes ciudades, apoyando a ciudades intermedias con infraestructura, crédito y desarrollo urbano.
Hasta septiembre de 2025, el sector inmobiliario colombiano ha dado pasos importantes hacia su recuperación. Los avances en ventas, la moderación de tasas hipotecarias, el crecimiento de licencias de construcción y una mayor confianza de compradores e inversionistas son señales alentadoras. Sin embargo, los retos en términos de accesibilidad, riesgo crediticio y disparidades regionales no pueden relegarse.
El segundo semestre del año será clave para consolidar este ciclo positivo. Si logran alinearse las políticas públicas, la demanda sostenida y la disciplina financiera, 2025 podría marcar el inicio de un nuevo ciclo estable para la industria inmobiliaria en Colombia.
